De Benedenstad lag er verwaarloosd bij begin jaren tachtig. Het bombardement overleefd, maar niet onderhouden waren veel oude panden rijp voor de sloop. Enkele Nijmegenaren verzetten zich tegen de sloop en probeerden historische panden te behouden. Daarvoor richtten zij in 1982 de Stichting Stadsherstel Nijmegen op. Hiermee zamelden zij geld in om oude panden op te knappen. Mede dankzij subsidie van onder meer het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu kon de stichting in 1985 drie oude panden op de hoek van de Lange Brouwerstraat en de Begijnenstraat herstellen en geschikt maken voor sociale verhuur. Het betrof een statig woonhuis uit 1885, een voormalige stadsdrukkerij en een woonwerkpand. Een jaar later gebeurde hetzelfde met vier panden in de Begijnenstraat.
Het opknappen van de eerste drie panden kostte ruim een miljoen gulden. Het ministerie van VROM gaf hiervoor 247.500 gulden subsidie, de Stichting Stadsherstel Nijmegen droeg 105.000 gulden bij. De Stichting Stadsherstel Nijmegen wilde hiermee oude panden bereikbaar maken voor mensen met lage inkomens. Omdat de stichting zelf geen eigenaar kon of wilde zijn, zijn de panden die eigendom waren van de gemeente voor het symbolische bedrag van 1 gulden overgedragen aan Woningvereniging Nijmegen, later opgegaan in de woningcorporatie Portaal.
Nu vijfendertig jaar later wil de woningcorporatie ervan af. De reden is dat het complex niet hoort bij de kerntaak van Portaal: het verhuren van zelfstandige sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Het complex bestaat daarentegen voor bijna de helft uit aantal onzelfstandige woonruimtes. Ook herbergt het complex een bedrijfsruimte, die sinds kort leegstaat.
Voordeurdelersregeling
De bewoners zijn niet blij met de verkoop. Zij vrezen dat een nieuwe commerciële eigenaar de huren gaat verhogen en minder geld steekt in onderhoud. Ze schreven een brief naar het stadsbestuur om de verkoop tegen te houden. De gemeente moet een positieve zienswijze afgeven wil de Autoriteit Woningcorporaties toestemming voor de verkoop geven.
Henk Stuij is bewoner van het eerste uur van het complex. Hij vindt de argumentatie van Portaal twijfelachtig: „Portaal verhuurt ook winkelpanden aan de Grotestraat, dat behoort dan blijkbaar wel tot de kerntaak. En daarbij volgens het bestemmingsplan heeft de bedrijfsruimte een meervoudige bestemming waaronder ook wonen. Dus ze kunnen er ook woningen van maken.”
Dat het complex onzelfstandige woningen herbergt, vindt Stuij ook geen argument. „In het begin zat op de bovenverdieping een zelfstandige woongroep, maar door de invoering van de Voordeurdelersregeling in 1986 was het voor de bewoners verstandiger om ieder een eigen voordeur te hebben. Raar is het dat het vierendertig jaar lang geen probleem was en nu opeens wel. Portaal kan op zijn minst met de bewoners in overleg treden om tot een oplossing te komen.”
Een van deze bewoners is Andreas Caspers: „Portaal heeft geen toenadering gezocht, we kregen alleen een brief dat ze het pand gingen verkopen. Voor ons is het stress, de huur zal wel omhoog gaan. Al geldt dat vooral voor de vaste bewoners, de meesten van ons blijven vaak niet langer dan een paar jaar.”
Giften
Het belangrijkste bezwaar van Henk Stuij is dat de verkoop van het complex aan commerciële investeerders geen recht doet aan de geschiedenis. „De Stichting Stadsherstel Nijmegen heeft met giften van burgers en subsidie van de overheid het pand opgeknapt om het beschikbaar te maken voor sociale huur. Daar komt met de verkoop een eind aan, terwijl Portaal wel het geld opstrijkt dat mensen destijds met veel moeite bij elkaar hebben gebracht.”
Portaal ziet dat niet zo. „We zijn niet van plan het complex aan snelle vastgoedmensen te verkopen,” zegt John Wijbenga, woordvoerder van Portaal. „Wij zijn verplicht om bewijzen te verkrijgen dat de koper zich als goed verhuurder opstelt. Hiervoor is een zienswijze van de gemeente en de huurdersbelangenvereniging nodig. De verkoop vindt dus plaats onder strikte voorwaarden. Zo kan de nieuwe verhuurder niet zomaar de huur sterk verhogen. Hij heeft zich te houden aan de maximale huur die wettelijk is toegestaan en waarvoor een puntensysteem geldt.”
Rendement
Het stelt de bewoners niet gerust. Stuij: „Het is de vraag hoe lang na verkoop de woningen beschikbaar moeten blijven voor sociale verhuur.” Hij wijst op de Begijnenstraat waar de gemeente in 2008 sociale huurwoningen heeft verkocht. „Een deel hiervan is in handen gekomen van buitenlandse investeerders die uit zijn op maximaal rendement. Elk jaar worden recordbedragen geïnvesteerd in vastgoed. Volgens Strijbosch Thunnissen Makelaars is Nijmegen de duurste stad buiten de Randstad. Kopers betalen dit jaar 12 procent meer dan een jaar eerder. Als investeerder verdien je daarmee meer geld dan wanneer je het op de bank zet. En dat drijft de prijs verder op.”
Daarnaast is Stuij bang voor een precedentwerking. „Als dit complex verkocht mag worden, dan kunnen woningcorporaties nog veel meer verkopen.” Stuij hekelt ook de rol van de gemeente: „De gemeente sluit prestatieafspraken met woningcorporaties. Daarin staat alleen beschreven hoeveel sociale woningen erbij moeten komen. Als een corporatie extra bouwt, krijgt ze een vrijbrief om elders sociale huurwoningen te verkopen.”
De gemeente gaf in november 2019 al een positieve eerste zienswijze af omdat Portaal de opbrengst investeert in sociale huurwoningen en de bewoners van de onzelfstandige woningen (door de gemeente abusievelijk studenten genoemd) niet tot de doelgroep van Portaal behoren. De gemeente schreef toen dat de verkoop geen negatief effect heeft op de huurvoorraad of leefbaarheid omdat het complex volgens de woningwet nog zeven jaar voor verhuur bestemd dient te blijven. Van de negen huurwoningen heeft er maar een voldoende punten om voor huurliberalisatie in aanmerking te komen. Op het moment dat de koper bekend is, moet de gemeente nog een aanvullende zienswijze afgeven. Vanwege veranderde omstandigheden gaat het college de situatie opnieuw bestuderen. Het geeft Stuij en Caspers een sprankje hoop dat het college van standpunt verandert.